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Maklervertrag (Zivilmakler)

Nachweismakler

Der Nachweismakler iSd § 652 Abs. 1 BGB@ schuldet nur den Nachweis eines Vertragsabschlusses, nicht jedoch den konkreten Abschluss.

Die Maklerleistung des Nachweismaklers besteht in dem "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages". Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die der Kunde in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss, ist unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung für einen Nachweis, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist (BGH, 04.06.2009 - III ZR 82/08, Tz. 11 und BGH, 17.12.2015 - I ZR 172/14, Tz. 20).

Daher besteht die Aufgabe des Nachweismaklers darin, durch seinen Nachweis den Kunden in die Lage zu versetzen, mit der anderen Partei des angestrebten Hauptvertrages über dessen Inhalt zu verhandeln. Allein durch den Nachweis einer Gelegenheit zum Vertragsabschluss erlangt der Makler den Anspruch auf den Maklerlohn, wenn es zum Abschluss kommt.

Der Makler muss nicht mit dem potentiellen Vertragspartner verhandeln. Nachweis bedeutet aber auch mehr als nur die bloße Übermittlung einer Interessentenliste. Alleine die Übermittlung einer Interessentenliste an den Auftraggeber mit der Möglichkeit von eigenen Ermittlungen des Auftraggebers nach Interessenten, genügt nicht. Ebenso genügt nicht, die reine Objektangabe.

Die Leistung des Nachweismaklers ist die Bekanntgabe der Gelegenheit zum Vertragsschluss und nicht etwa die Bekanntgabe des Objektes. Das Objekt ist nicht Nachweisgegenstand (BGH, 24.06.1992 - IV ZR 240/91). So steht dem Makler kein Provisionsanspruch zu, wenn sein Kunde das vom Makler benannte Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung ersteigert (BGH, 07.1990 - IV ZR 174/89).

Ein Provisionsanspruch besteht auch nicht, wenn der Makler eine tatsächlich bestehende Möglichkeit zum Erwerb eines Objekts nachweist, diese Gelegenheit sich aber zerschlägt, weil der Eigentümer die Verkaufsabsicht endgültig aufgegeben hat und die Verkaufsabsicht aber später unter veränderten Umständen neu entsteht und nunmehr von dem Kunden ohne Hinweis des Maklers genutzt wird (BGH, 23.11.2006 - III ZR 52/06, Tz. 14).

Anders liegt der Fall nach dem BGH, wenn ein Kaufvertrag mit einem zeitlich befristeten, aber im Übrigen vorbehaltlosen Rücktrittsrecht vereinbart ist. Bei einer solchen Konstellation bleibe der Kaufvertrag solange in der Schwebe, wie das Rücktrittsrecht noch ausgeübt werden könne. Solange sei das Objekt noch nicht endgültig vom Markt und der Verkäufer sei immer noch verkaufsbereit (BGH aaO, Tz.15). Werde das Rücktrittsrecht ausgeübt und werde anschließend der Kaufvertrag zwischen dem Auftraggeber und dem vom Makler nachgewiesenen Kaufinteressenten geschlossen, dann könne sich der Vertragsschluss noch als Ergebnis der Maklerleistung darstellen.

Der Nachweis einer Abschlussgelegenheit erfordert

  • Angaben über die Person und Anschrift des Abschlussberechtigten, so dass der Auftraggeber selbst Kontakt aufnehmen kann,

  • Möglichkeit eines Vertragsabschlusses (fehlt bei Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung)

Erforderlich ist, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt.

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Seite aktualisiert: 15.01.2012, Copyright 2018